空き家を少しでも高く売るにはどうすればいい？

最近、実家に住む両親が無くなってしまい主がいなくなってしまった空き家が増えています。また、後継ぎがいなくなってしまった結果、空き家となってしまう事例も増えています。そのため、空き家の売却を検討する人が年々増加しています。売却のタイミングを逸したばかりに、古びた空き家が台風などの強風で被害を受け、周辺の住宅に被害を与えることも増加しており、空き家の増加はむしろ社会問題となっていると言っても過言ではありません。

そもそも、空き家を売るには「タイミング」が大事です。検討している間に住人の住んでいない家屋はどんどん劣化し、知らぬ間に年数が経ち、ようやく売ろうとしたときには雨漏りがしていて買い取り価格が安価になってしまった…このように、売るタイミングを逃してしまう方が多いです。ですので、空き家を売る気がある場合はスピード感を持って時間をかけずに売却を決めることをおすすめします。

今回は空き家の売却を検討するべきタイミングや、少しでも高値で売却するタイに考慮したいポイントを詳しく解説します。

１. なぜ空き家が増えているのか

空き家が増えている一番の理由は、少子高齢化です。実家で暮らしている両親と、後継ぎとなる子ども…その子どもの数が減っていること、そしてその子どもが結婚せず独身のまま暮らしていることで、今住んでいる家を次の世代に引き継ぎたくても、その世代が存在しない場合が増えているのです。

また、結婚をした子どもたちの世代は、たいていの場合独立してマイホームを持つようになるため、実家には年老いた両親だけが暮らすようになり、その両親が天寿を全うすると空き家が残りますが、既にマイホームを手に入れている子どもたちの世代には不要な「空き家」になってしまうケースがあるのです。そして、結婚をしない人たちが増えていることもあって、一度は独身の子ども世代に家を譲ったものの、その子どもが無くなってしまうと親族等もいないままの空き家が生まれ、処分する際に誰に相談していいのか自治体が苦慮する空き家が生まれてしまうのです。

２.　空き家を活用する方法はどのようなものがあるか？

それでは、ここからは空き家を活用する方法について、現実的に行われている方法をご紹介します。

(1) 空き家をそのまま売却する

空き家がそのまま存在する状態…土地と建物をセットで売却する方法です。この方法であれば、持ち主が費用を負担することなく空き家を処分することができるので、おすすめの方法です。築年数の浅い家や、築年数の割には痛みが少ない家であれば、購入後にリフォームする買い主にもお勧めできる物件になり、買い手も付きやすいと言われています。

購入希望者からすれば、空き家をリフォームしたときに係る費用と、新築の家を建てたときの費用を比較することになりますから、どちらが資金的に負担にならないかを考慮して購入を検討することになります。そのため、あまりにも古い家だったり、水道や電気などに不具合のある空き家の場合は、買い主が見つかることはまずないでしょう。

(2) 空き家を解体して売却する

空き家を解体し、土地を更地にして売却する方法です。更地にすることで、希望者は購入後すぐにマイホームを建て始めることができるため、買い主側のメリットはかなり大きく、買い主が見つかりやすくなります。また、不動産業者などに売却するのも容易になります。　

土地を更地にするには、当然ですが空き家を解体しなくてはなりません。一般的な空き家（３ＬＤＫで３０坪程度）の空き家を解体する場合、その費用は平均１００万円から１５０万円程度と言われます。

(3) 空き家を貸し付ける

あなたが「大家」として空き家を他人に貸し、不動産収入を得る方法もあります。ただし、賃貸物件に関する最終的な責任や管理責任は、もちろん家の持ち主であるあなたにかかってきます。遠方に住んでいるなどの事情で、定期的な管理が難しい場合は、不動産やビルメンテナンス会社などに賃貸物件の管理をゆだねることで手間を軽減することも可能です。

(4) 空き家を活用した事業を行う

空き家をトランクルーム代わりにしたり、民泊物件にするなどあなたのビジネスのための拠点として活用することも方法の１つです。例えば民泊物件にしたい場合は、民泊関連法律に従って消火器などを設置し、所管する保健所の担当課に経営を行う申請を行い、許可されれば民泊物件として経営することが可能です。

その他、空き家の家屋はそのままにして、駐車場だけを第三者に貸し付ける方法もあるでしょう。古い住宅団地の場合、１区画当たりの駐車スペースが少ないことも多く、空き家の駐車場だけを貸りたい住民のニーズも一定数見込めます。駐車場だけの管理であれば、そんなに手間がかかりませんし、不動産会社や民間業者に管理を委託してしまえば一定の収益を得ることが可能です。

３.　空き家を高く売る方法とは？

では、ここからは空き家を売却することを想定し、どんなことを考慮すれば空き家を高く売却することができるかをご紹介します。みなさんが実際に所有していたり、将来的に売却を視野に入れている住宅がどの程度条件を満たしているか、ぜひこの機会に確認してください。

(1) 駐車場を確保すること

最近の家族構成であれば「１人に１台の自家用車」のことが当たり前になっています。ですので、駐車スペースが少しでも多く確保できることが、空き家売却のチャンスを高めることになります。家屋の直近にスペースが確保できなくても、徒歩圏内に月極駐車場をあらかじめ確保しておくなど、購入したくなる環境整備は大事です。

もし、リフォームして一定の駐車場用地を確保できるようなら、それを売りにして売却を進める方法もあるでしょう。

(2) 耐震性を保証すること

現行の建築基準法に定める「耐震基準」は、昭和５６年６月１日以降に施行されています。そのため、同日以降に建築確認を受けた建物は耐震基準を満たしていることになります。もちろん、空き家が耐震性を確保できているかどうかは、空き家の購入を検討している人にとっても重要な要素となるでしょう。

もし、昭和５６年６月１日より以前に建築された空き家であっても問題はありません。程度がいい空き家であれば耐震リフォームを行うことで耐震基準をクリアすれば問題ありませんし、一部の自治体によっては居住用の物件について耐震リフォームを行う際に一定額を補助してくれる制度もあるので、まず自治体の補助金制度を確認してみてもいいでしょう。

(3) すぐ住める状態で譲り渡すこと

修繕を行うことなく、中に家財道具なども残して家屋を売却することを「現状渡し」と言います。現状渡しで空き家を売却する場合、空き家の修繕や補修をする必要がないため、通常の売却方法に比べて、その分の費用がかからない点ので、売り主にとっては金銭的な負担が軽減されます。

ただし、雨漏りや水道の漏水など、すぐ暮らすために必要なインフラが破損しているような場合や、家財道具があまりにも多く、飼い主にとって無用の長物であるような場合、逆にそれらが購入を妨げるデメリットになりかねません。あくまで「すぐ住むことができる」ことと「きれいで快適な状況」であること、そして「水道や電気などインフラが正常に動作すること」、このすべてを満たすときだけに現状渡しが可能と心得てください。

もし、家財道具だけを処分する必要がある場合でも、リサイクルショップの買い取りサービスを利用し、お金に換えられる家財道具は売却することも検討しましょう。処分費が必要な家財道具もあれば、買い取ってくれる家財道具もあるでしょうから、結果的に不用品も処分できて、ある程度現金をゲットできちゃう可能性もゼロではありません。

(4) 売りに出す時期にこだわること

人々が新しい住まいを探すタイミング、それは「８月中」あるいは「３月中」に引っ越しすることができる住まいを探していることを考慮しなくてはなりません。引っ越しには最低でも１か月程度準備が必要ですから、単純に考えると「７月中」あるいは「２月中」に購入の候補に挙がっている状況にすることが必要です。

これらの時期は、転勤や進学等のタイミングであり、それと同時に引っ越しの件数が増える時期でもあります。逆を言えば「３月中に必ず入居できる物件」を探している人が多いわけで、それらのタイミングを見計らって空き家を売りに出すことは作戦としてぜひこだわって欲しいものです。

４.　空き家を放置しているどうなる？

全国的に、管理が行き届かなくなって放置されている空き家が問題となっています。国では、問題となっている空き家の現状を改善するために「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空き家対策特別措置法）を平成２７年５月２６日から施行しました。この法律は、人口減少が進む中で空き家の数が増加していることを踏まえて、管理の行き届かない空き家を少しでも減らすことで、空き家の周辺に住む住民に危険をもたらさないように予防することを目指して作られました。

この法律により、自治体職員は危険な空き家を「特定空き家」として指定することが可能になり、そのために必要な立ち入り調査を拒否した場合は２５万円以下の罰金、特定空き家に指定されて改善を命令されたのに応じなかった場合には５０万円以下の罰金が請求されることになりました。また、特定空き家として指定されてもなお放置した結果、倒壊などの影響により何らかの被害を受けた人から訴えられたりするリスクはつきものです。第三者に被害を与えてしまった場合は民事訴訟を提起され、損害賠償請求をされることが十分にあるでしょう。

ですので、このような事態に陥る前に、程度のいい空き家を売却するなどの方法が最も「空き家対策」としては確実なのです。ご両親がお元気であっても、むしろお元気なうちに主のいなくなる空き家の活用についてご相談しておくことも欠かせません。ご自身だけでなく、ご兄弟がいる場合は「相続」のことも当然関わってきますので、あわせて相談しておくことをおすすめします。

５.　空き家を少しでも高く売るにはまとめ

空き家を売却するときにかかる費用の中には「税金」もあります。一番に影響するのは「譲渡所得税」で、空き家の売却額が空き家の取得金額より上回って利益が出た時に発生します。この時に、支払う税金は売却利益に税率をかけて算出し、家屋を相続した場合、相続後５年以上の場合は税率１５％、５年未満の場合なら３０％の税金が課せられます。ただし、被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を使えば、最大３０００万円までが特別控除となり、３０００万円以下の利益は譲渡所得税を支払う必要がなくなり、３０００万円以上でも３０００万円を引いた額を基準として税金を計算することとなり、結果的に節税になります。

このように、家屋を売却するにはさまざまな法律とにらめっこしなくてはなりませんが、司法書士や不動産鑑定士などその道のプロは、知識を持っていない私たちをしっかりサポートしてくれるので、空き家を売却することでそんなに悩むことはまずないと思います。わからないから、めんどくさそうだからと空き家の処分をためらっているよりは、プロに相談して少しでも価値があるうちに空き家を売却することをおすすめします。

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